2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘3차 부동산 대책’은 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 지정하고, 대출·세제·거래 규제를 대폭 강화했습니다. 이번 포스팅에서는 핵심 내용과 실무 영향까지 쉽게 정리해드릴게요.
요즘 부동산 시장, 다시 들썩이고 있죠? 특히 서울과 수도권 일부 지역은 거래량이 늘고, 가격도 오름세를 보이고 있는데요. 정부는 이런 과열 조짐을 잡기 위해 2025년 10월 15일, 강력한 부동산 규제 대책을 발표했습니다.
이전 6·27, 9·7 대책보다 훨씬 강한 규제들이 포함되어 있어요. 그럼 지금부터 하나씩 자세히 살펴볼게요!
1. 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 12개 지역
이번 대책의 핵심은 규제지역 확대입니다.
서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 하남, 의왕 등)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었어요.
📌 규제 지역으로 지정된 곳은?
서울 25개 구 전체
경기 과천시, 광명시
성남시 분당구, 수정구, 중원구
수원시 영통구, 장안구, 팔달구
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시
→ 이 지역에서는 대출 규제, 세금 중과, 토지거래허가제 등이 적용됩니다.
2. 토지거래허가구역 확대 지정
이전에는 아파트만 허가 대상이었는데요.
이번엔 연립·다세대주택까지 포함해서 토지거래허가구역이 확대 지정되었어요.
📌 서울 마포구 연립주택을 매입하려면
→ 관할 구청에 허가 신청 후 거래 가능
→ 허가 받은 후에도 3년간 전매 제한, 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
3. 금융 규제 강화: 대출 한도 축소
이번 대책에서는 주택담보대출(LTV) 한도가 크게 줄었어요.
특히 수도권 규제지역에서는 아래와 같이 조정됩니다.
| 주택 가격 | 대출 한도 |
| 15억 이하 | 최대 6억 원 |
| 15 ~ 25억 | 최대 4억 원 |
| 25억 초과 | 최대 2억 원 |
또한 스트레스 금리 하한이 1.5% → 3%,
위험가중치 하한도 15% → 20%로 상향되었어요.
대출받기 더 어려워졌다는 뜻입니다.
4. 전세대출 DSR 반영 확대
이제는 1주택자도 전세자금대출을 받을 경우 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
즉, 이자 상환액이 DSR 계산에 들어가서 자금 조달 여력이 줄어들게 되는 거죠.
📌 1주택자가 규제지역에서 전세대출을 받으면
→ DSR 40% 초과 시 대출 불가
→ 실수요자도 대출이 어려워질 수 있어요.
5. 세제 및 거래 규제 강화
이번 대책에서는 세금도 강화됩니다.
1주택자가 추가 주택을 취득하면 취득세 중과 대상 현금 매수 자금 출처 조사 강화 고가주택 보유자에 대한 보유세·거래세 개편도 TF에서 논의 중이에요.
→ 투기성 자금 유입을 막고, 실수요 중심으로 시장을 재편하려는 의도입니다.
💡 요점정리 시간!
| 항목 | 주요 내용 |
| 규제지역 | 서울 전역 + 경기 12개 지역 |
| 토지거래허가 | 연립·다세대 포함, 3년 전매 제한, 2년 실거주 |
| 대출 규제 | LTV 한도 축소, 스트레스 금리 상향 |
| 전세대출 | 1주택자도 DSR 반영 |
| 세제 강화 | 취득세 중과, 자금 출처 조사, 보유세 개편 논의 |
이번 10.15 부동산 대책은 정말 강력합니다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이고, 대출·세금·거래 모두 꽉 조여졌어요. 부동산 시장이 다시 과열되지 않도록 정부가 강하게 브레이크를 건 셈이죠.
“이제는 집 살 때도 허가받고, 대출도 줄고, 세금도 늘어요!”
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